不動産などの登記情報

 

不動産などの登記情報、普通は登記所にいって請求する

わけですが、一般財団法人民事法務協会がおこなう

登記情報提供サービスは、インターネット環境があれば、

不動産登記情報が居ながらにして取得できます。

これには、一時利用、.個人利用、法人利用などがあり、

通常は一時利用で十分だと思います。

 

 

PDFでプリントもできる

 

取得した登記情報はPDFでとりだすことができ有用ですが、

一点難点は「公印」が押印されないということなのです。

「公印」を押印したものを必要とする場合は、いままで通り

登記所にて取得するか郵送で依頼ということになります。

 

 

使用してみて

 

登記情報提供サービス使ってみておもうことは便利です。

不動産全部事項証明書などは、土地など1筆につき337円で

すぐに登記情報がダウンロードできます。

また、地積測量図などの図面や法人の商業登記情報なども

取得できるようです。

いちど使用すれば便利さが実感できます。

 

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編集後記

スイミング背泳ぎも奥が深いと習っていて

思います・・・

今日は弥生会計導入サポートです。
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建物取り壊しの除却損

 

賃貸建物が古くなって建て替えるために、建物を取り壊すことは、

よくあります。

建物を取り壊すことにより建物の除却損が発生しますが、

この場合不動産賃貸業が事業的規模か事業的規模以外かで

所得税法上の取り扱いがちがいます。

ご存知のように、事業的規模か否かは、一般的に５棟10室基準が

あります。

アパート等については貸与することができる独立した室数がおおむね

10室以上であり、独立家屋の貸付についてはおおむね５棟以上であれば

事業的規模とされている。

 

 

事業的規模か否かでどうちがう

 

不動産貸付が事業的規模でおこなわれている場合は建物除却損の

全額が必要経費になります。

が、事業的規模以外の場合は損失額は不動産所得の金額を限度と

される。

たとえば事業的規模以外で建物除却損を考える前の不動産所得が

３００万円。建物除却損が400万円とすると、不動産所得の金額が

限度ですから、不動産所得の金額は、300万円－300万円＝0になる。

建物除却損が400万円あっても100万円は切り捨てになる。

 

 

除却損の計上時期はいつ？

 

通常建物を取り壊して完了したら計上ですが、通達51-2の2に「その使用を

廃止し今後通常の方法により事業の用に供する可能性がないと認められる

固定資産」は未償却残高(帳簿上の価格)から廃材等の処分見込額をひいた

金額を経費にできるとかいてあります。

ので、取り壊しを着手した段階でも除却損計上ができるのです。

 

 

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編集後記

普段スイミングをすると肩こりがなくなるため、

先週2日続けて1550ｍ、1650ｍスイトレ参加したら

はじめて首回り違和感が・・・なんでも限度考えて

しなくては・・・ようやく３月決算終了しました・・・
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小規模企業共済

 

みなさんよく活用されている退職や廃業時等に受取ことができる

小規模企業共済。

加入資格は、常時使用する従業員20名以下　(宿泊娯楽業を除くサービス業、

卸小売は5名)　の個人事業主又は会社役員などの企業経営者です。

掛金が月額1.000円から70.000円の範囲内(500円単位)で

毎月払い、半年払い、年払い選択できます。

この掛金は確定申告や年末調整で課税所得から所得控除(ひける)できます。

 

解約するとき

 

小規模企業共済を解約していままでかけてきた共済金を請求する理由によって、

1.　A共済事由、2.　B共済事由、3.　凖共済事由、そして4.　任意解約の解約事由

の4つです。

共済金の戻り率がいい順番は、A共済事由、B共済事由、凖共済事由、任意解約の

順です。

 

A共済事由は、個人事業主なら廃業(平成28年3月以前に配偶者や子へ事業譲渡

した場合は凖共済事由になる)や死亡、会社等役員なら会社の解散です。

 

B共済事由は、65才以上で180ケ月以上掛金を掛けた個人事業主や会社等役員、

および会社等役員の死亡、疾病・負傷　(平成28年3月以前に疾病・負傷以外の

理由による退任は凖共済事由になる)　・65才以上による退任です。

 

凖共済事由は、個人事業主が法人成りし、その会社の役員に就任しなかった(平成

22年12月以前に加入した個人事業主が金銭出資により法人成りした場合はA共済

事由)　り、会社等役員の退任　(疾病・負傷・65才以上・死亡・解散を除く)　です。

 

そして任意解約の解約事由ですが、これは資金繰りとかいろんな理由があると

思いますが、180ケ月掛け金を掛けていても65才未満で任意解約すると、

一番戻り率がよくないのです。

 

一番の問題は

 

この任意解約ですが、一番の問題は、65才未満解約にともなう共済金は、

確定申告で「一時所得」として申告する必要があるという問題です。

また、この「一時所得」計算は、ご存知のように、（総収入金額－その収入を

得るために直接要した支出金額－特別控除額)✕1/2ですが、小規模企業共済

の掛金は、毎年税金の計算で所得控除していますので、この計算式の「その収入

を得るために直接要した支出金額」でひけません・・・

 

65才以上で任意解約すれば、「退職所得」扱いになるのと大きな違いがあります。

退職所得扱いになると、退職所得控除額がひけるため、できれば任意解約ですと、

退職所得扱いになる65才以上解約を考えましょう。

 

資金繰りなどでどうしてもという場合は、一般貸付という手もあります。

掛金総額以内で、なおかつ金利　1、5%　支払う必要がありますが

検討する価値はあります。

 

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編集後記

昨日　　スイム　500ｍ

今朝は雨がふっているせいかひんやりしています。
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小売店でクレジットで購入

 

小売店で商品などをクレジットで消費者が購入した場合は、小売店が

契約している信販会社との契約によって、消費者が購入した売上債権を

信販会社に譲渡することによって信販会社が手数料を差し引きして

小売店に支払い、信販会社は消費者に請求するという流れです。.

 

 

この手数料ですが・・・

 

信販会社の計算書などには、割賦手数料とか支払手数料とか

書かれています。

会計ソフトなどは、支払手数料は消費税設定が課税仕入れとなっています。

これは支払手数料は課税仕入れ(ひける)できるものがおおいため

そういう設定になっているのですが、この信販会社の手数料は、

小売店からみれば、売上債権売却損ですので非課税なのです。

 

金額では判定しないこと

 

信販会社との契約書には、譲渡債権金額の◯◯%となっています。

小売店が、計上した売上債権は、商品代プラス消費税ですから

その◯◯%も金額だけみると消費税オンされているようにみえますが

課税仕入れ(ひける)できませんので注意しましょう。

 

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編集後記

昨日　スイム　500ｍ

３月決算もうすこしで終了です・・・
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保険料支払

 

会社が支払う保険料には、火災保険や自動車保険、生命保険

などいろんな保険があります。

保険料を支払ったら消費税は非課税ですので、会社が

消費税の計算で仕入税額控除(ひける)できません。

 

 

では、保険金入金は

 

では、保険金がはいってきたらどうでしょう？

保険金は、保険事故等の発生にともないうけとるものであり

対価をえて行われる資産の譲渡等に該当しないため保険会社

からの保険金は、非課税売上高ではなく、不課税売上高になります。

 

 

不課税と非課税でなにがちがうの？

 

不課税と非課税、どちらもひけないなら違いはなさそうですが・・・

課税売上割合がかわります。

 

 

この数式をみてわかるように、分母に非課税売上高があります。

消費税の世界ではすべての「取引」は消費税の「課税対象取引」と

「課税対象外取引」(不課税)にわかれます。

「課税対象取引」はさらに課税取引と非課税取引にわかれるのです。

そしてさらに課税取引は通常の課税取引と輸出等の免税取引にわけられます。

 

この課税売上割合「９５%以上かつ課税売上高が５億円以下」の場合は

課税仕入れの全額が消費税の計算で差引できるのです。

 

ですから保険金などで金額が多額になる場合などは非課税売上高か

不課税売上高かは、課税売上割合９５%以上になるのかどうかに

おおきく影響しますから注意が必要です。

 

 

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編集後記

午前５時まえにあかるくなって今日もきもちがいいあさです。
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編集後記

 

 

 
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不動産賃貸業の預り保証金

 

不動産賃貸業をおこなっていて保証金をとっている場合、

保証金を全額返還する契約ならそれは預り金です。

ではよくみますが保証金についてたとえば5年ごとに10%を

償却する（返還しない）契約があったときはどうでしょうか？

5年目に償却しますか？それとも初年度？

 

 

契約書をみてみましょう

 

5年ごとに10%償却すると契約書に書くのは契約した1年目です。

1年目に返還しないことが確定するため1年目に10%償却する

必要があります。

預り保証金を減額して雑収入計上します。

 

 

 

消費税は

 

雑収入計上しますが、貸店舗は課税売上高として、また、

居住用賃貸物件は非課税売上高として処理することに

注意しましょう。

不動産関係は契約書を実際に確かめましょう。

 

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編集後記

昨日は背泳ぎチェック・・・

人生はみじかいのに上達はおそい・・・

が、すこしずつうまくなったような気が・・・
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編集後記
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保久良神社から

 

一昨日六甲山から有馬温泉へぬけてきました。

いつもは芦屋川からのぼるのですがこんかいは

ひさしぶりに岡本　保久良神社からのぼりました。

あさ６時半すぎにのぼりはじめると保久良神社から100人は

くだらない人がおりてきました。

聞くとたいそうのかえりとのことでした。

ワイワイガヤガヤ楽しそうでした。

 

(写真は保久良神社すこし上から南南西方面)

 

有馬へぬけて温泉へ

 

六甲山から有馬温泉にぬける登山道は人気があるためはやめの

時間帯にしないとたいへん混みます。

雨ヶ峠と山頂付近が休憩ポイントです。

雨ヶ峠からすこしいったところに七曲りがありますが、こののぼりをこえれば

山頂下の一軒茶屋にいたります。

つつじがきれいにさいていました。

 

(六甲山下一軒茶屋)

 

(六甲山頂から有馬方面)

 

 

六甲山から有馬温泉におりると、山道からすぐに、かんぽの湯が、

 

 

また、有馬温泉駅のほうにすこしいくと銀の湯、金の湯があります。

 

 

金の湯は有馬温泉特有の褐色の湯で銀の湯はラジウム泉です。

 

また、銀の湯の斜め前にはモンベルもあります。

 

六甲山から有馬温泉はおすすめです

 

最近有馬温泉界隈はおしゃれなお店がふえ、まちのたたずまいが

人を惹きつけるしかけを施しているせいか観光客が非常に多いです。

いままでも湯治場の雰囲気はよかったですが、集客にちからをいれて

いるのがよくわかる町並みになってきました。

六甲山へは有馬ぬけて温泉をおすすめします。

 

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編集後記

有馬温泉の金泉の効用のせいかスイトレ1700ｍ

両足ともつらないでいけました・・・

YAMAPこんかい六甲山は現在地が点滅しませんでした。

なぜだかわかりませんが次回いくやまで確認します・・・
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収入印紙は非課税ですが

 

消費税ですが、収入印紙は郵便局や印紙うりさばき所などの

公的な場所で購入した場合は非課税です。

非課税の要件として販売場所が指定されています。

ですから金券ショップで収入印紙を購入した場合は指定された

場所でないため非課税にはなりません。

よって、金券ショップで購入した収入印紙は勘定科目は租税公課

ですが、.課税仕入れとして税額控除(ひける)できるのです。

 

会計ソフトでは

 

会計ソフトはよく出来ていて勘定科目を入力すれば、その科目の

消費税区分が自動的にはいってしまいます。

通常は、租税公課は課税仕入れが発生しないのですが上記の

ような例では課税仕入れできるのです。

 

ちなみに

 

ちなみに郵便切手類は、原則実際に使用した時点で郵便配達という

役務(サービス)の提供をうけるので、郵便切手類の購入費については

課税期間中に使用した分だけが仕入税額控除なんですが、これは

さすがに手間ひまがかかるということで、その会社が毎期毎期継続して

適用することを条件に、課税期間中に購入したものについて未使用分も

含めて仕入税額控除してもいいと認められています。

 

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編集後記

３月決算ミスなくはやくおわりたいですね。
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「育て会社を背負う者たち」

 

大阪でテレビ大阪の「ガイアの夜明け」28年5月18日放送の

「育て会社を背負う者たち」をみました。

自社の幹部候補生を他社に２周間以上行かせて人材育成をすると

いう「大人の武者修行」を取り上げていました。

この「大人の武者修行」経済産業省が認定した異業種の優良企業に

出向き、その企業の経営方針や社員教育などを学ばせてもらうという

取り組みを取材していました。

 

 

「大人の武者修行」

 

「大人の武者修行」で検索すると、公益財団法人　日本生産性本部内

サービス産業生産性協議会「大人の武者修行」事務局が出ました。

経済産業省傘下の団体で、次回は７月頃募集をかけますとのこと

でした。

さきに修行会社が研修費用・宿泊代・交通費を全額支払って2周間以上の

修行をして、修行が終了し請求すれば、2/3補助される制度のようです。

このような補助金あったのですね・・・

 

 

北海道帯広の路線バス会社「十勝バス」

 

この番組のなかで修行先の会社が十勝バスでした。

倒産寸前だった会社がたくさんの人に愛される会社に変わった本当の

はなしの会社とのことで、「黄色いバスの奇跡」と本も紹介されていた。

十勝バス社長の「良い習慣を身につける」が社内でシステム化されているのを

感じました。

その「良い習慣を身につける」をふくんだ標語が修行した会社の事務所のなかに

「スローガン」としてかかげてありました。

毎朝営業所内で全員スローガンを唱和する様子が映し出されていて、業務が

改善されたと締めくくられていた。

興味がわきましたのでこの本をちょっと読んでみようと思います。

 

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編集後記

昨日　ラン　10Km

だんだん日中の気温があがってきて夏が

近づいてきました。　なつはすきなので

わくわくします。
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債務償還年数とは

 

債務償還年数とは以下の数式であらわされます。

 

 

銀行格付け表の点数129点中一番点数がたかいのが

債務償還年数です（20点）

もちろん銀行としては返済能力があると判断するから融資

するのであって返済能力がないと判断すれば融資は実行

されません。

その判断材料が借入金を何年で返済できるのかをみる

債務償還年数なのです。

 

 

わかりやすくいいますと

 

有利子負債とは長期と短期の借入金の合計です。

これを会社の本業の利益を示す償却前の営業利益で

割った金額です。

この償却前の営業利益というのは減価償却する前の営業利益

ということです。

ですからあなたの会社の決算書の営業利益は減価償却引いた

あとの金額になっていますのでご自分で計算する場合は、その

営業利益プラス減価償却費が分母にになります。

 

この数式の意味するところ

 

銀行格付けをあげるには本業の営業利益の数字がたいせつだという

のがこの数式からわかります。

本業の営業利益にはあなたの会社のその年度だけ発生するような

費用をいれる必要はないのです。

その年度だけ発生するのであれば特別損失に表示させましょう。

この年数は10年以内をめざしましょう。

債務償還年数が短いということは負債がすくないということです。

ということは総資産も圧縮されますので自己資本比率もあがるのです。

 

 

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編集後記

Blogかきはじめてランニングあさ走ることは

なくなりました。昨日のよるの大阪城公園は

ほどよい気温のためかランナーがおおかった

印象です・・・  ラン３Km
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